Zmiany w prawie najmu krótkoterminowego w 2025 roku

Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich wprowadza obowiązek rejestracji każdego obiektu w centralnej ewidencji. Dla właściciela w Krakowie oznacza to konieczność wizyty w urzędzie lub złożenia wniosku przez ePUAP przed 15 marca 2025. Numer musi być widoczny w każdej reklamie internetowej, co ma ukrócić szarą strefę.

Z naszego doświadczenia wynika, że urzędy będą rygorystycznie podchodzić do terminów. Jeśli Twoje zgłoszenie wpłynie po 1 kwietnia, systemy rezerwacyjne mogą automatycznie zdjąć Twoją ofertę z listingu. Przy średniej cenie 340 PLN za dobę, każdy dzień zwłoki to realna dziura w budżecie, której nie da się łatwo załatać w środku sezonu.

Platformy najmu od stycznia 2025 przesyłają dane o wszystkich wypłatach bezpośrednio do organów podatkowych. Dotyczy to każdego, kto wynajął lokal choćby na 3 noce w miesiącu. System KAS automatycznie porównuje te wpływy z Twoim zeznaniem rocznym PIT lub CIT. Nie ma tu miejsca na błędy, bo algorytmy wyłapują różnice powyżej 47 PLN.

Warto sprawdzić, czy Twój system PMS poprawnie nalicza prowizje platform. Często właściciele zapominają, że podatek płaci się od kwoty brutto, a nie od tego, co wpłynęło na konto po odliczeniu opłat serwisu. Przy 14 rezerwacjach miesięcznie taka pomyłka może urosnąć do 1100 PLN niedopłaty podatku w skali kwartału.

Straż pożarna zyskała uprawnienia do kontroli lokali mieszkalnych wykorzystywanych zarobkowo. Wymagane jest nie tylko posiadanie gaśnicy, ale też instrukcji bezpieczeństwa pożarowego wywieszonej na drzwiach wejściowych. Koszt wydruku i laminacji to grosze, ale brak tej kartki podczas kontroli w maju 2024 kończył się mandatem 500 PLN.

Zalecamy montaż czujników czadu, szczególnie w starych kamienicach na Kazimierzu, gdzie wciąż działają piecyki gazowe. To nie tylko wymóg prawny, ale kwestia bezpieczeństwa gości, która wpływa na Twoją ocenę na portalach. Jeden incydent może zrujnować reputację budowaną przez 6 lat działalności.

Niektóre wspólnoty mieszkaniowe w Krakowie zaczynają wprowadzać własne regulaminy ograniczające najm krótkoterminowy. Sąd Najwyższy wydał niedawno wyrok, który ułatwia wspólnotom blokowanie takiej działalności, jeśli zakłóca ona porządek. Warto mieć w lokalu system monitoringu hałasu, który powiadomi Cię SMS-em, gdy goście przekroczą 65 decybeli po godzinie 22:00.

Takie urządzenia jak Minut czy Roomonitor kosztują około 670 PLN, ale ratują relacje z sąsiadami. W 2025 roku spokój sąsiedzki będzie kluczowy, by uniknąć interwencji straży miejskiej i ewentualnych procesów cywilnych o uciążliwość najmu.