Raport w 11 dni roboczych

Konkretne dane zamiast domysłów

Zamykamy temat analizy finansowej Twojej nieruchomości w dokładnie 11 dni roboczych. Zaczynamy od zebrania twardych danych z Twojego obiektu lub planowanej inwestycji. W ciągu pierwszych 48 godzin analizujemy historię obłożenia z ostatnich 9 miesięcy, jeśli lokal już zarabia. Jeśli dopiero kupujesz, sprawdzamy ceny transakcyjne w promieniu 450 metrów od Twojej lokalizacji w Krakowie. Sprawdźmy tabelki – to one pokazują, czy Twoje 47 metrów kwadratowych na Zabłociu faktycznie zarobi na ratę kredytu.

W 7. dniu roboczym przesyłamy wstępną wersję wyliczeń do wglądu. Nie bawimy się w lanie wody o świetlanej przyszłości. Pokazujemy realne koszty: od 280 PLN za serwis sprzątający po każdorazowym wynajmie, aż po roczne ubezpieczenie, które w Krakowie dla apartamentu o wartości 850 000 PLN wynosi zazwyczaj około 420 PLN. Widzimy to w liczbach i nie koloryzujemy rzeczywistości. Ostatnio w kamienicy przy ul. Nadwiślańskiej wyłapaliśmy 3,2% błędu w rozliczaniu mediów przez poprzedniego zarządcę, co realnie przełożyło się na oszczędności właściciela.

Co znajdziesz w otrzymanym dokumencie

• Zestawienie przychodów z platform rezerwacyjnych z ostatnich 14 tygodni działalności.
• Prognoza kosztów eksploatacyjnych przy realnym obłożeniu na poziomie 67%.
• Wyliczenie stopy zwrotu po uwzględnieniu 8,5% podatku ryczałtowego.
• Lista 4 konkretnych usterek technicznych, które obniżają oceny gości w Twojej okolicy.

Raport końcowy to nie jest stos pustych stron. To 14-stronicowy dokument PDF, który możesz pokazać w banku lub u notariusza przed finalizacją umowy. Obejmuje on precyzyjne wyliczenie ROI, czyli zwrotu z inwestycji, z podziałem na sezony wysoki (maj-wrzesień) oraz niski (listopad-marzec). Wiemy, że w listopadzie w Krakowie obłożenie w wielu budynkach spada o około 23%, więc zawsze uwzględniamy to w Twoim budżecie, żebyś nie miał niespodzianek z płynnością finansową.

Na koniec, w 11. dniu roboczym, Piotr Wójcik lub Ewa Kozłowska dzwonią do Ciebie na 15-minutowe omówienie wyników. Nie wysyłamy maila i nie kończymy na tym współpracy. Wyjaśniamy, dlaczego w marcu przewidujemy zysk na poziomie 3800 PLN, a nie 6000 PLN. Czysty zysk to wynik chłodnej kalkulacji, a nie optymizmu. Bywa, że szczerze odradzamy zakup konkretnej nieruchomości – jeśli liczby po 11 dniach analizy się nie spinają, mówimy to wprost, bez marketingowego bełkotu.

Heads-up: Analizę zaczynamy liczyć od momentu otrzymania kompletu dokumentów (wyciągi z konta lokalu lub rzuty architektoniczne). Zazwyczaj czas oczekiwania na wolny termin wynosi u nas około 6 dni roboczych, więc warto zarezerwować datę z wyprzedzeniem.