Wycena oparta o 124 obiekty
Skąd bierzemy dane do Twojej wyceny?
Nie korzystamy z ogólnych raportów z internetu, które rzadko mają pokrycie w rzeczywistości. Nasze dane pochodzą z 124 konkretnych apartamentów, którymi zarządzaliśmy lub które audytowaliśmy w Krakowie w ciągu ostatnich 8 lat. Skupiamy się na dzielnicach takich jak Zabłocie, Kazimierz i Stare Miasto. W październiku 2024 roku zaktualizowaliśmy bazę o realne koszty mediów i serwisu sprzątającego. Dzięki temu wiemy, że koszt przygotowania jednostki o metrażu 32 m2 to obecnie 143 PLN, a nie szacunkowe kwoty z palca.
Sprawdźmy tabelki: koszty mediów i serwisu
Widzimy to w liczbach – prąd, woda i pranie to największe zmienne w budżecie każdego zarządcy. W analizowanych przez nas obiektach średnie zużycie energii wzrosło o 14% w skali roku, co przy braku reakcji drastycznie obniża marżę. Analizujemy faktury z ostatnich 14 miesięcy, aby wyłapać anomalie w zużyciu. Jeśli Twój apartament spala więcej niż 4.2 kWh na dobę poza sezonem grzewczym, szukamy błędów w ustawieniach klimatyzacji. To jest ten moment, gdzie pojawia się czysty zysk z optymalizacji.
Porównanie stawek dobowych (ADR)
Ustalanie ceny noclegu na wyczucie to najkrótsza droga do pustostanów w środku tygodnia. Nasz model bierze pod uwagę obłożenie z 124 punktów odniesienia w podobnym standardzie wykończenia. Wiemy, że w czwartki na krakowskim Kazimierzu cena może być o 18% wyższa niż w poniedziałki, o ile wydarzenie w Tauron Arenie nie zmienia tych proporcji. Bez marketingowego bełkotu – pokazujemy Ci czarno na białym, ile zarobili inni inwestorzy w Twojej okolicy w konkretnych tygodniach maja czy września.
- Dokładne koszty prania przy 87% obłożeniu obiektu.
- Analiza stawek za nocleg w promieniu 450 metrów od Twojej inwestycji.
- Weryfikacja prowizji portali rezerwacyjnych, które stanowią średnio 15.6% kosztów.
- Realne stawki dla ekip sprzątających za godzinę pracy w 2024 roku.
Dlaczego 3.2 pkt procentowe robi różnicę?
Wielu doradców obiecuje złote góry i nierealne wzrosty. My trzymamy się twardych faktów. Podniesienie wydajności operacyjnej o 3.2 pkt procentowe wydaje się małą zmianą, ale przy skali 12 miesięcy oznacza to często dodatkowe 4 800 PLN zysku z jednego mieszkania. Piotr Wójcik zawsze powtarza, że w nieruchomościach zarabia się dwa razy: przy zakupie i przy rygorystycznym pilnowaniu kosztów. Nasza baza 124 obiektów to narzędzie, które pozwala to pilnowanie zautomatyzować.
Heads-up: Nie każda nieruchomość nadaje się do najmu krótkoterminowego pod turystów. Jeśli z naszych tabelek wyjdzie, że najem długoterminowy będzie dla Ciebie bezpieczniejszy o 230 PLN miesięcznie, powiemy Ci to prosto w oczy. Uczciwość to dla bizoramentor podstawa, bo budujemy relacje na lata, a nie na jedną szybką fakturę za audyt.